Immobilier littoral : L'effet papy-boom

La flambée de l'immobilier sur le littoral n'a pas une cause unique mais il en est une incontestable : le retour aux pays des retraités. Après avoir très bien vendu leur bien en Ile-de-France, ils font grimper les prix sur la côte bretonne. Pour les locaux, difficile de s'aligner. « L'effet papy-boom sur le littoral est très clair ». Président du conseil régional des notaires, Pierre-Luc Vogel fait le même constat que tous les professionnels du secteur. Le phénomène est bien connu et n'est pas près de s'éteindre. Les retraités qui arrivent de la région parisienne ou qui achètent en prévision de leur retraite sont, pour une bonne part, à l'origine de la hausse de l'immobilier sur le littoral.

23 % des acheteurs sont des Franciliens

Une hausse qui ne semble pas se ralentir (Le Télégramme d'hier). Partout, ou presque, les prix continuent de grimper, de la côte d'Emeraude à la côte de Jade en passant par le littoral du Goëlo et celui du Finistère. Les seniors franciliens y achètent des maisons et des appartements à des prix qui, pour une grande majorité des locaux et notamment les jeunes, sont quasiment inaccessibles. Les hausses sont d'autant plus fortes que le marché est étroit, en particulier là où il n'y a plus de terrains disponibles pour des constructions neuves. Près de 23 % des acheteurs d'appartements sur le littoral breton ont été, l'an dernier, des Franciliens. Ce n'est pas rien. En moyenne, ils ont déboursé 173.786 €, bien plus que le prix moyen tous acheteurs confondus. Pour les maisons, l'écart est encore plus grand entre ce qu'a payé l'acheteur francilien et les autres : 241.811 € contre 199.271. On remarquera que l'augmentation des prix de l'immobilier est assez nettement liée à la répartition géographique des Franciliens sur le littoral. Ce n'est pas un hasard si c'est sur le littoral du Goëlo que le prix des maisons a le plus augmenté en 2006 (+17 %). C'est aussi sur cette côte que les Franciliens ont été proportionnellement les plus nombreux à investir.

Le marché breton indexé sur le marché parisien

« Il y a une sorte d'indexation du marché breton sur le marché francilien », explique Pierre-Luc Vogel. En clair, tant que les prix en région parisienne continueront à grimper, cela sera également le cas sur le littoral breton. Même s'ils ne sont pas très nombreux à venir en Bretagne, les étrangers pèsent également assez fortement sur le marché de l'immobilier. Comme les Franciliens, ils disposent d'un fort pouvoir d'achat. En gros, ils déboursent 40.000 € de plus, pour une maison, que l'acheteur moyen. Peut-on pour autant parler d'un marché spéculatif ? Pour les notaires, ce n'est pas le cas. Un marché qu'ils qualifient de sain et qui, soulignent-ils, est très différent du marché anglo-saxon. Pour preuve, la durée de détention des biens qui reste élevée.

Les jeunes exclus du marché

Peu de jeunes peuvent acheter des maisons sur le littoral. En 2006, pour les appartements, la part des acquéreurs de moins de 30 ans n'a pas atteint les 9 %. Pour les maisons, elle a été encore plus faible, à peine 6 %. Conséquence, les jeunes se replient dans l'intérieur des terres. Les chiffres le confirment clairement : les moins de 30 ans représentent 20 % des acquéreurs d'appartements dans les zones non littorales. Pour les maisons, c'est 12 %. « Il y a un problème d'exclusion des jeunes », reconnaît Pierre-Luc Vogel, président du conseil régional des notaires. Ce constat n'est, à vrai dire, pas nouveau. Dans leur dernier livre, les géographes Yves Lebahy et Ronan Le Délézir parlent de « ségrégation intergénérationnelle ». Dans certaines communes du littoral, comme à Arzon, 60 % de la population a plus de 60 ans.

Un marché de pénurie

Comment lutter contre cette évolution aux redoutables conséquences ? La déductibilité annoncée des intérêts d'emprunts aura-t-elle un effet positif ? « C'est une bonne mesure mais cela ne suffira pas », explique Pierre-Luc Vogel. Pour le notaire, le seul moyen efficace serait que les collectivités dégagent du terrain à bâtir. C'est ce qu'a fait une commune comme Arradon. Le problème est que le terrain à bâtir est, sur le littoral, un marché de pénurie. Peu nombreuses sont, par ailleurs, les communes qui ont mis en place une véritable politique de réserve foncière. La création récente par la Région d'un établissement public foncier est-elle une réponse adaptée ? Les notaires ne sont, a priori, pas contre. « Tous les moyens techniques qui peuvent permettre l'accession des jeunes à la propriété sont intéressants. Seulement, ce type d'instrument doit faire ses preuves ».

Pays Bigouden : Cap sur le far-west

En 2006, selon les notaires bretons, les prix des maisons ont augmenté de 30,3 % à Penmarc'h (168.274 € de moyenne) et de 13,5 % au Guilvinec (119.783 €). La plupart des agences immobilières de cette région confirment cette tendance à la hausse. « Il y a cinq ans les prix étaient très intéressants. Aujourd'hui, il y a encore des bonnes affaires à faire mais il faut reconnaître que les prix commencent à grimper, surtout depuis 2006 et en particulier sur le cordon côtier. On observe ce phénomène à Penmarc'h, Saint-Guénolé, au Guilvinec mais aussi vers Plomeur et La Torche. Pont-l'Abbé devient aussi une ville très attractive », indique Jean-Jacques Béout qui dirige l'agence Guy Hoquet de Pont-l'Abbé.

Une côte plus sauvage et plus authentique

Ce glissement de la demande s'explique, « Les gens sont attirés par le Sud-Finistère mais les prix sont devenus tellement élevés dans les stations touristiques de Cornouaille qu'ils se tournent maintenant vers l'ouest de la Bigoudénie. Même si le climat y est plus rude, ils y découvrent une côte plus sauvage, plus authentique ainsi que la tradition des ports de pêche », analyse un notaire de la région. Bénodet, Fouesnant, Beg-Meil, voire même Loctudy ou Lesconil... toutes ces communes ont effectivement atteint des niveaux de prix impressionnants. Plus d'un million d'euros parfois la villa sur le front de mer ! À Sainte-Marine, petit port face à Bénodet, une maison avec un terrain de 1.200 m², sans vue sur la mer, s'est vendue récemment 1.200.000 €, note-t-on à l'agence « Laforêt Immobilier » de Pont-l'Abbé. Même démesure à l'Ile-Tudy. « C'est un pays où les volets ne s'ouvrent qu'en juillet et août. Dans quelques années, il n'y aura plus un seul autochtone », déplore un résidant de cette commune. À Penmarc'h ou au Guilvinec, on est encore bien loin d'atteindre une telle situation et de tels niveaux de prix mais la demande progresse.

Une offre inadaptée

Cependant, l'offre n'est pas toujours à la hauteur. « Beaucoup d'acquéreurs sont des personnes de l'extérieur, Parisiens ou Bretons, souvent entre 50 et 60 ans avec un excellent pouvoir d'achat. Ils investissent dans une maison dans le but d'en faire, au moment de leur retraite, leur résidence principale. Ces personnes recherchent des maisons confortables avec une chambre au rez-de-chaussée, un petit jardin et un accès à pied aux commerces. L'offre n'est pas toujours là. C'est la rareté qui fait la cherté », observe Nolwenn Jan, de l'Agence immobilière des phares, à Penmarc'h. Mêmes commentaires à l'agence Anvéa de Pont-l'Abbé ainsi qu'à l'agence Guidal, à Penmarch Chez « Guy Hoquet », on indique avoir récemment vendu une maison de 100 m² habitables, à Penmarc'h, pas trop loin de la mer et des commerces pour 200.000 €. En revanche, une maison des années 30 avec 800 m² de terrain et une vue imprenable sur la mer s'est négociée 350.000 € auxquels il fallait ajouter 150.000 € de travaux...